いかにもなタイトルで恐縮です😅
先日書いた間取り（当初版）についてですが、ある懸念点が判明したことで色々と考え直さなければならない可能性が出てきました。
目次
北側斜線
その懸念点とはタイトルの通り北側斜線についてです。
北側斜線とは簡単にいうと、北側にある隣地ができるだけ日陰にならないようにするという決まりです。北側斜線の規制があるかどうかは用途地域によって違ってきますが、今回の建設予定地は用途地域＝第一種低層住宅専用地域なのでこの規制が該当します。
用途地域については以前の記事でも書いています↓
ある建物を建てる時、その土地の北側の境界線上に一定の高さ（地域によって違います）を取り、そこから一定の勾配を記した線が北側斜線で、この斜線に収まるように建物を建てなければなりません。
街中、特に住宅街の建物を注意して見てみると、北側の屋根が同じように傾斜が付いている事が多いです😀 自分もこの北側斜線を知ってから、そういう目で見る事が多くなりました(笑)
北側斜線に関わる問題
実は今回の建築予定地（既存母屋）と同敷地内南側に建っている建物（自己所有）は、訳あって建物同士の間隔が狭く、北側斜線に引っかかっています。
当時は合法だった（もしくは合法とみなした）が、現在の基準に照らし合わせると現行法には則していないということで、こういった事象は珍しい事ではないそうです。（既存不適格というそうです）
そして今回具体的に何が問題なのかというと・・・
既存母屋の北側は道路なので問題ありませんが、先に書いたように南側建物は既存母屋との間隔が狭いことから、元々北側斜線を満たしていません。なので、今の既存母屋と全く同じ場所に新しい建物を建ててしまうと、当然南側建物が北側斜線を満たしていない状態が続いてしまいます。
今現在も北側斜線を満たしていない＝既存不適格なので状況は変わりませんが、問題は新しい建物を建てた後に行われる完了検査です。文字通り建築完了後に役所が検査に入るわけですが、そこで上に挙げた既存不適合が指摘される可能性が無いとは言えません。
この問題をどう考えるか？
この可能性が無いとは言えない、というのが実に微妙なところで、
完了検査の際に指摘される可能性が高く、最悪南側建物の屋根を削るなどの是正措置を求められる可能性があります！
という意見と
こういった既存不適合の事例は珍しい事ではなく、完了検査の時に指摘される可能性は極めて低く、まして屋根を削るまで求められる事はほぼ無いです！
という意見と、人によって真っ二つに分かれました😓
どちらもこれまでの経験と知識に基づいた上での考えなので、実際どちらも有り得る微妙なところだと思います。
ただ、こういった可能性（是正を求められる可能性）がゼロではないと知ってしまった以上、我々としては何かしらの犠牲を払っても現在の規制に抵触しない形にしておきたいというのが正直なところです。
逆にもしかしたら指摘されるかも知れないとか是正を求められるかも知れないとか、少しでも心配事を抱えたまま過ごしたくないですからね😅
既存適格にするには
南側建物が問題ないようにするための方法はシンプルで、南側建物と母屋の間隔を北側斜線に触れない程度まで広げることです。
南側建物を動かす事はできませんから、逆に母屋の場所を動かす（南側建物から離す）ことで南側建物が基準を満たすようにするということですね。
かなりざっくりとした図ですが、大体こんなイメージです。
建物を大幅に移動する事になりますが、ここで開けた間隔の所に車庫を持ってくればある程度形にはなりそうという算段です。
ただそれでも建ぺい率や外壁後退など他の規制と照らし合わせるとどうしても無理が出てきてしまいます。一番の問題は建物自体をもっと小さくしなければならないという点です。
そのための対策は？
定められた緩和条件を満たすことで、当該建築予定地の規制を緩和する。
これが唯一の対策および解決策ではないかという結論に至りました。
具体的には以下の通り。
・前面道路を区画道路（幅6m以上）として整備することで、建ぺい率・容積率を緩和する
→建ぺい率40％・容積率80％から、建ぺい率50％・容積率100％にまで上げられる
・緑化率を上げて壁面後退距離を緩和する
→道路から2m・隣地境界から1.5mの壁面後退距離を、道路から1.5m・隣地境界から1.0mに緩和できる
この辺りは先に挙げた以前の記事（どれくらいの家が建てられるのか？ ～建築予定地について）でも触れています。
やっとそこまで戻ってきたという感じですね(笑)
区画道路にするためには
前面道路を区画道路にするには、幅6ｍという条件を満たさなければなりません。
ちなみに建築予定地の現在の前面道路の幅は、きちんと測量してもらった所、
最短部が5.97m
とのことでした。
つまり3㎝ほど足りないので、その分の土地を削って自治体に寄付することで前面道路を6mにするということになります。
6mに満たない部分が約10mほどあるので、10mの直線を底辺とする最大3cmの高さの細長ーーーい三角形部分を寄付するわけですね。
区画道路にすることで大幅に緩和が受けられ、南側建物から大きく間隔をあけるプランにしても以前とほぼ変わらない広さの建物を建てることができる。
やはりその恩恵は大きく、時間や手間、費用も大幅にかかる事になってもその方が良いと判断しました。
これについてはまだ続きがありますが、長くなるのでまた次回に👋
しかし・・・・・・
3cmって！！！
